Лидеры в нейровыдаче: недвижимость, 2026

Нейросети постепенно интегрируются в сценарий поиска недвижимости. Согласно исследованию Veterans United, в США уже 45% потенциальных покупателей жилья используют AI-инструменты на разных этапах выбора недвижимости — годом ранее этот показатель составлял 37%. Чаще всего нейросети помогают искать подходящие объекты, оценивать стоимость жилья, рассчитывать ипотечные платежи и анализировать ситуацию на рынке. При этом AI перестает быть экспериментальным инструментом: 59% респондентов уже использовали хотя бы одну AI-платформу для получения информации о недвижимости.

Эта тенденция отражает более широкое изменение поискового поведения: пользователи все чаще получают необходимую информацию непосредственно в выдаче, не переходя на сайты. Такой сценарий называют zero-click-поиском — пользователь получает ответ на свой запрос прямо на странице результатов и завершает поиск без перехода на сторонний ресурс. По данным исследования SparkToro, доля таких запросов в Google выросла с 45% в 2016 году до 68% в 2026-м.

 

При этом, согласно данным Similarweb за январь — апрель 2026 года, на каждую 1000 поисковых запросов в Google в США приходится лишь 232 перехода на внешние сайты. В этих условиях для девелоперов становится важна не только высокая позиция в классической поисковой выдаче, но и присутствие бренда и его объектов непосредственно в нейроответах, где пользователь может получить необходимую информацию без дальнейшего перехода на сайт.

Для того чтобы изучить представленность крупнейших девелоперов Москвы в поисковой среде, iSEO провело исследование нейровыдачи в сфере недвижимости с помощью AI Visor — инструмента для анализа ответов ИИ-сервисов и ключевых GEO-показателей. AI Visor собирает нейроответы по заданному набору поисковых запросов, фиксирует упоминания брендов и сайты, которые используются в качестве источников, а затем на основе этих данных рассчитывает видимость, Share of Voice, цитируемость и другие показатели. Это позволяет сравнивать представленность компаний в нейровыдаче и определять, за счет каких источников она формируется.

Как проводилось исследование

Эксперты проанализировали нейроответы по коммерческим и информационным запросам, связанным с недвижимостью, девелоперами, жилыми комплексами, ипотекой и выбором объектов.

Параметры выборки

• дата среза — 18 августа 2026 года;
• 118 уникальных запросов;
• 236 нейроответов;
• 118 ответов Яндекса;
• 118 ответов Google;
• основная география — Москва и Московская область;
• 152 ответа содержат упоминание хотя бы одного девелопера;
• 84 ответа содержат цитирование хотя бы одного сайта девелопера;
• проанализировано 463 уникальных домена и 2207 случаев использования доменов в ответах.

Что измерялось

• количество упоминаний бренда;
• Share of Voice — доля ответов с упоминанием бренда;
• цитирование собственных сайтов девелоперов;
• состав внешних источников;
• различия между результатами Яндекса и Google.

Ограничения

• выборка в основном относится к Москве и Московской области;
• результаты нельзя автоматически переносить на весь российский рынок недвижимости;
• для каждого запроса анализировались ответы обеих поисковых систем;
• Share of Voice не равен доле рынка или объёму продаж;
• упоминание не обязательно означает рекомендацию или позитивную оценку;
• цитирование сайта не гарантирует переход пользователя;
• нейроответы могут меняться при повторной генерации.

Рейтинг девелоперов по видимости в нейровыдаче

Топ-10 по Share of Voice

Место	Девелопер	Share of Voice	Упоминания
1	Донстрой	38,8%	59
2	А101	34,2%	52
3–4	ПИК	30,9%	47
3–4	MR	30,9%	47
5	ЛСР	28,3%	43
6–7	Самолет	22,4%	34
6–7	Sminex	22,4%	34
8	Level Group	21,7%	33
9	Capital Group	20,4%	31
10	ФСК	19,1%	29

Рейтинг показывает, что ИИ-системы регулярно включают в ответы сразу несколько крупных игроков рынка. Первое место занимает «Донстрой»: бренд присутствует в 38,8% релевантных нейроответов и получил 59 упоминаний. А101 находится на второй позиции с долей 34,2% — на 4,6 п. п. ниже лидера. ПИК и MR делят третье-четвёртое места: у каждого по 30,9% и 47 упоминаний, отставание от «Донстроя» составляет 7,9 п. п.

К пятому месту разрыв с лидером увеличивается до 10,5 п. п., а между первым и десятым местами достигает 19,7 п. п. Верхняя часть рейтинга формирует группу наиболее заметных для нейросетей девелоперов, тогда как присутствие компаний из нижней части топ-10 менее системно.

Sminex и «Самолет» имеют одинаковый Share of Voice — 22,4% — и по 34 упоминания, но принципиально различаются по цитируемости собственных сайтов: 0 против 39. За одинаковой частотой упоминаний может стоять совершенно разная роль собственных ресурсов бренда в формировании нейроответов.

Два типа лидерства: упоминание и цитирование

Представленность бренда в ИИ-поиске складывается как минимум из двух независимых показателей:

1. Упоминания — бренд появляется в тексте ответа.
   
2. Цитирования — ИИ использует сайт бренда как источник информации.
   

Высокая частота упоминаний может формироваться за счёт рейтингов, публикаций, агрегаторов и других внешних материалов. Цитируемость собственного сайта показывает, насколько контент компании становится непосредственной доказательной базой для ИИ.

Сравнение упоминаний и цитирования

Девелопер	Упоминания	Цитирование собственного сайта
Донстрой	59	4
А101	52	5
ПИК	47	20
MR	47	6
ЛСР	43	31
Самолет	34	39
Sminex	34	0
Level Group	33	6
Capital Group	31	0
ФСК	29	20

Единого лидера по двум показателям нет. «Донстрой» занимает первое место по упоминаниям, но его сайт использован как источник только в четырёх ответах. Более сбалансированное соотношение показывают ЛСР — 43 упоминания и 31 цитирование — и ПИК — 47 упоминаний и 20 цитирований.

Первое место по цитируемости собственного сайта занимает «Самолет»: samolet.ru использован в качестве источника в 39 ответах. Это на 19 ответов больше, чем у pik.ru, и почти в два раза выше результата ПИК, хотя по числу упоминаний сам бренд находится только на шестом-седьмом месте.

Особенно показательно сравнение Sminex и «Самолета»: при одинаковых 34 упоминаниях сайт Sminex не получил ни одного цитирования, тогда как samolet.ru использован 39 раз. У Capital Group также нет цитат собственного сайта. А101 и «Донстрой» часто появляются в ответах, но их ресурсы использованы как источники только пять и четыре раза соответственно.

Какие сайты формируют нейроответы

Нейросистемы опираются не только на сайты девелоперов. Существенную роль играют классифайды, агрегаторы, медиа и контентные платформы.

Домен	Количество ответов	Примерная доля
cian.ru	147	6,7%
domclick.ru	131	5,9%
novostroy-m.ru	67	3,0%
наш.дом.рф	54	2,4%
avito.ru	52	2,4%
klerk.ru	42	1,9%
samolet.ru	39	1,8%
novostroy.ru	36	1,6%
kp.ru	34	1,5%
blog.domclick.ru	33	1,5%

Среди источников нейровыдачи доминируют крупные площадки: чаще всего нейросистемы обращаются к ЦИАН и «Домклик». Вместе с Avito эти три ресурса обеспечивают около 15% всех случаев использования доменов и встречаются примерно в 2,3 раза чаще, чем собственные сайты всех размеченных девелоперов вместе.

Первый сайт девелопера — samolet.ru — занимает седьмое место среди всех доменов. Заметную роль в формировании нейроответов играют и внешние контентные площадки: klerk.ru использован в 42 ответах, kp.ru — в 34, dzen.ru — в 32, а realty.rbc.ru и companies.rbc.ru — по 21 разу.

Какие собственные сайты девелоперов цитируются чаще

Лидеры среди собственных ресурсов:

• ru — 39 ответов;
• ru — 31;
• ru — 20;
• ru — 20;
• ru — 6;
• mr-group.ru — 6;
• Level Group — 6 ответов суммарно по level.ru и business.level.ru;
• ru — 5;
• moscow — 4;
• ru — 3.

В верхней части рейтинга выделяется небольшая группа сайтов, которые нейросистемы регулярно используют как источники, тогда как у большинства компаний число таких вхождений остается единичным.

Яндекс и Google видят рынок по-разному

По всем 118 запросам получены ответы обеих поисковых систем. Сравнение показывает, что единого набора лидеров нейровыдачи не существует даже по одинаковым запросам:

• в 26 случаях Яндекс и Google назвали одинаковые наборы брендов;
• в 92 случаях наборы различались;
• доля несовпадений — 78,0%.

Причем расхождения характерны не для узких или специфических формулировок, а в том числе для высокоуровневых коммерческих запросов:

• «надежные застройщики Москвы»;
• «лучшие застройщики Москвы»;
• «топ застройщиков Москвы»;
• «лучшие ЖК Москвы»;
• «ЖК премиум-класса»;
• «купить квартиру в рассрочку».

AI Visor — инструмент для аналитики присутствия брендов в нейровыдаче позволяет — отслеживать эти различия, сравнивать показатели брендов в разных нейросистемах и видеть, за счёт каких источников формируется их присутствие.

Нейроответ формируется не по каждому запросу

По части запросов из выборки генеративный ответ отсутствовал и в Яндексе, и в Google. Среди них, например:

• «элитные квартиры в Москве»;
• «новостройки комфорт-класса в Москве»;
• «новостройки в центре Москвы»;
• «лучшие новостройки Москвы»;
• «купить квартиру в строящемся доме»;
• «купить квартиру в рассрочку»;
• «квартиры с видом на реку в Москве»;
• «застройщик элитной недвижимости Москва».

При этом отсутствие нейроответа не означает, что по каждому такому запросу необходимо отдельно работать над его появлением. Сам факт наличия генеративного блока не должен становиться целью GEO-оптимизации.

Приоритет стоит определять исходя из ценности конкретного поискового сценария для бизнеса и поведения нейросистем. Если по определённому типу запросов AI-ответы появляются редко или не формируются вовсе, их проработка может не дать заметного эффекта. В первую очередь имеет смысл фокусироваться на тех темах и формулировках, где нейровыдача уже становится частью пути пользователя и может влиять на выбор застройщика или объекта.

Ключевые выводы из результатов

1. Высокая позиция в поиске не гарантирует лидерства в нейроответах

Генеративные системы самостоятельно собирают ответ из нескольких источников и могут отдать предпочтение агрегаторам, медиа или конкурентам.

2. Упоминания и цитирование требуют разных стратегий

Для роста упоминаний важны внешние рейтинги, обзоры, публикации и устойчивое присутствие бренда в информационном поле. Для роста цитируемости нужны полезные и понятные материалы на собственном сайте.

3. PR становится частью работы с нейровыдачей

Публикации в медиа могут не только охватывать читателей напрямую, но и становиться источниками для нейросистем.

4. Необходимо работать сразу с несколькими типами площадок

Приоритетные направления:

• собственный сайт;
• отраслевые классифайды;
• деловые и профильные медиа;
• рейтинги и обзоры;
• экспертные материалы;
• страницы проектов;
• контент об ипотеке, рассрочке, районах и критериях выбора недвижимости.

5. Показатели нужно измерять регулярно

Нейроответы динамичны: меняются модели, источники и формулировки. Однократный срез показывает ситуацию только на конкретный момент, но не позволяет оценить динамику. Регулярный мониторинг помогает отслеживать изменения в присутствии бренда, сравнивать их с конкурентами и оценивать эффект проведенных работ.

Вывод

Исследование показало, что в нейровыдаче уже формируется самостоятельная конкурентная среда. «Донстрой» чаще других девелоперов появляется в ответах нейросистем, а лидером по цитируемости собственного сайта стал «Самолет». При этом значительную часть информации ИИ получает не с ресурсов застройщиков, а с классифайдов, отраслевых площадок и из публикаций СМИ. Заметность бренда зависит не только от его сайта, но и от того, как он представлен во внешнем информационном поле.

Единой и неизменной картины здесь нет. В 78% запросов Яндекс и Google назвали разные наборы компаний. Кроме того, бренд может часто упоминаться, но редко становиться источником — или, наоборот, его материалы могут использоваться в ответе без прямого упоминания компании. Поэтому оценивать нейровидимость по одному запросу, одной системе или только по количеству упоминаний недостаточно.

Отслеживать нейровыдачу важно не ради места в рейтинге. Такой мониторинг помогает понять, что пользователь узнаёт о компании ещё до перехода на её сайт, с какими конкурентами её сравнивают и какие площадки влияют на сформированный ИИ ответ. Различия между системами и резкий контраст между упоминаниями и цитированием показывают, почему разовый анализ быстро теряет актуальность.

AI Visor позволяет наблюдать эту картину в динамике: отслеживать упоминания бренда, Share of Voice, цитирование собственных ресурсов, состав источников и различия между нейросистемами. Это даёт компаниям основу для более точной работы с контентом, PR и поисковой видимостью — с пониманием не только того, присутствует ли бренд в нейровыдаче, но и за счёт чего формируется его позиция.